Інформаційно-аналітичний центр Experts Club представив дослідження ринку житла та будівництва в Албанії, основні тези якого представлені тут.

Албанія за кілька років перетворилася з «прихованого пляжного напрямку» на один з найдинамічніших ринків нерухомості Середземномор’я. За даними Центрального банку Албанії, в 2024 році іноземці вклали в албанську нерухомість близько 380 млн євро – на 17% більше, ніж роком раніше, і це вже третій рік поспіль, коли нерухомість посідає перше місце за залученням ПІІ, забезпечуючи приблизно чверть усього припливу інвестицій.

За оцінками профільних аналітиків, в останні роки іноземці формують близько чверті всіх угод купівлі-продажу в країні, причому інтерес зосереджений на узбережжі – Саранда, Ксаміль, Вльора, Дуррес і околиці Тирани.

Нижче – неформальний топ-10 громадян країн, які сьогодні найбільш активно інвестують в житло в Албанії. Офіційної «таблиці» за національностями держстатистика не публікує, тому рейтинг заснований на даних Центробанку, оглядах ринку і оцінках найбільших агентств на узбережжі.

1. Італійці – «своя» Рів’єра за півціни

Італійці були одними з перших іноземців, які відкрили для себе Саранду, Ксаміль і Вльору. Місцеві агентства відзначають, що за останні пару років попит з боку громадян Італії подвоївся: купують в основному квартири біля моря і готові апартаменти «за європейськими стандартами».

Причини прості: схожий клімат і культура, але ціни на житло і повсякденні витрати значно нижчі, ніж в Італії або Хорватії.

2–3. Польща, Чехія, Словаччина – інвестори, які рахують ROI

Поляки, чехи і словаки – один з найбільш швидкозростаючих сегментів. Агентства на узбережжі відзначають, що до 90% попиту в деяких курортних зонах (Саранда, Ксаміль) в окремі сезони припадало на покупців з цих країн. Центральноєвропейські інвестори ретельно розраховують прибутковість: цікавляться невеликими квартирами під добову оренду з очікуваним річним ROI 10–16% у високосезонних локаціях.

4–5. Німці та швейцарці – стабільність і якість

Громадяни Німеччини та Швейцарії орієнтуються на більш «спокійний» сегмент – сучасні будинки з парковкою, хорошою інфраструктурою, тихими районами і стабільним рівнем оренди цілий рік. Їх частка помітна як в Тирані, так і на узбережжі.

6. Скандинави – Норвегія, Швеція, Фінляндія

Скандинави цінують Албанію за клімат, природу і можливість провести частину року біля моря, зберігаючи при цьому високий стандарт життя. В оглядах агентств вони стабільно фігурують серед ключових європейських покупців – поряд з німцями та італійцями.

7. Французи та британці – «пізно прийшли», але активні

Франція і Великобританія підключилися пізніше, але попит з боку громадян цих країн зростає: їх приваблюють відносно низькі ціни в порівнянні з Південною Францією, Іспанією і Грецією, а також простота купівлі нерухомості іноземцями.

8. Американці – ставка на «вхід на ранній стадії»

Для громадян США Албанія залишається «новим» напрямком. Агентства на узбережжі відзначають зростаючий потік покупців із США, які орієнтуються або на вілли та великі апартаменти для сімейного відпочинку, або на об’єкти під короткострокову оренду.

9. Українці – зростаючий, але поки що нішевий сегмент

За даними агентств, інтерес до Албанії з боку громадян України помітно зріс після 2022 року. В одному з найбільших гравців ринку відзначають, що попит з боку республік колишнього СРСР – Білорусь, Росія, Казахстан і Україна – збільшився приблизно на 60% в порівнянні з доковідним періодом.

Українці частіше вибирають узбережжя (Вльора, Дуррес, Саранда) і Тирану – для релокації, отримання посвідки на проживання на основі купівлі нерухомості та диверсифікації активів. Формально їх частка нижча, ніж у італійців або поляків, але в ряді комплексів на морі українські покупці вже дуже помітні.

10. Росіяни та інші пострадянські інвестори

Частка російських покупців після 2022 року скоротилася через санкційний тиск і обмеження на фінансові операції, але повністю не зникла. Низка локальних оглядів відзначає приплив громадян Росії та Білорусі, які переоформляють активи через компанії або родичів, а також спільно з громадянами ЄС.

В окремих локаціях (наприклад, частина узбережжя Дурреса) саме різке зростання активності росіян і українців у 2022–2023 роках призводило до стрибків цін і дефіциту «видових» квартир, хоча в 2025 році структура попиту знову домінує за рахунок громадян ЄС.

Чому Албанія така приваблива для іноземців

1. Вільний доступ до житла
2. Іноземці можуть вільно купувати квартири, будинки та комерційну нерухомість – обмеження діє в основному на пряму купівлю сільгоспземлі (зазвичай її купують через місцеву компанію).
3. Висока прибутковість і зростання цін
4. На узбережжі річна прибутковість оренди може досягати 7% і вище, а в пікових туристичних локаціях – до двозначних значень, за оцінками ринкових гравців. Ціни в прибережних містах за останні роки зростали на 15–25% на рік на тлі бурхливого розвитку туризму та інфраструктури.
5. Сильний інвестиційний потік
6. За даними Банку Албанії, в 2024 році іноземних інвестицій в нерухомість було близько 380 млн євро – це близько 24% всього обсягу ПІІ. У першому півріччі 2025 року тренд посилився: у другому кварталі вкладення іноземців досягли рекордних 149 млн євро.
7. ВНЖ і «пакет життя»
8. Закони про іноземців дозволяють отримувати посвідку на проживання на підставі інвестицій в житло, а також через реєстрацію бізнесу та інші підстави, чим активно користуються європейські, в тому числі українські та російські, інвестори.

Ризики та перспективи

Різкий приплив іноземного капіталу вже призводить до подорожчання житла для місцевого населення та ризиків перегріву окремих курортних зон. У той же час Албанія залишається країною-кандидатом в ЄС з масштабними інфраструктурними проектами (новий аеропорт біля Вльори, реконструкція порту Дуррес, розвиток курортів на південному узбережжі), що підтримує довгостроковий попит на житло.

Для іноземних покупців – будь то італійці, поляки, українці чи росіяни – ключовий висновок один: Албанія перестала бути «секретом», ринок стає більш зрілим і конкурентним. Це означає, що без професійної юридичної перевірки, розуміння локації та реалістичних очікувань щодо прибутковості зайти в нього все складніше, але потенціал країни як «останньої доступної Рів’єри Європи» поки що зберігається.

Albania Албанія житло іноземці

Last modified: 2 Грудня, 2025