Болгарський ринок нерухомості до 2025 року залишається одним з найбільш динамічно зростаючих в ЄС, при цьому житло, як і раніше, значно дешевше, ніж у сусідніх Греції та Хорватії. За оцінками профільних порталів, в середині 2025 року середня ціна житла по країні становить близько 1 100 євро за квадратний метр, що на 15-20% вище, ніж у 2022-2023 роках.

Офіційна статистика підтверджує стійке зростання. За даними Національного статистичного інституту Болгарії (NSI), у першому півріччі 2024 року ціни на житло зросли на 7,1 % до попереднього півріччя і на 16 % у річному вираженні. У першій половині 2025 року зростання продовжилося і, за оцінками місцевих будівельників і ріелторів, за підсумками року може скласти 8-10%.

З 2020 року болгарський ринок житла пройшов кілька етапів:

1) період постковідного відновлення і дешевої іпотеки;

2) прискорення зростання цін на тлі інфляції в ЄС;

3) додатковий імпульс через війну в Україні та перерозподіл попиту з боку росіян, українців та європейських інвесторів.

Згідно з аналізом GlobalPropertyGuide на основі даних NSI, у другому кварталі 2024 року кількість угод з житлом у Болгарії зросла майже на 10 % до аналогічного періоду 2023 року, а загальна вартість угод – на 30,2 %. Це означає не тільки зростання цін, але й активне розширення ринку.

Приватні аналітичні майданчики оцінюють, що в 2024 році по країні в цілому ціни зросли приблизно на 14-18%, а за останні 5 років вартість квадратного метра у великих містах збільшилася на 70-120%.

Регіональні ціни: Софія, узбережжя і «решта Болгарії»

Картина по регіонах дуже різна.

Софія

1) за даними Bulgarian Properties, середня ціна угод у Софії в третьому кварталі 2024 року досягла приблизно 1 840 євро за кв. м, проти близько 1 550 євро роком раніше, тобто зростання близько 19 % за рік;

2) в окремих кварталах і в новобудовах бізнес-класу ціни перевищують 2 000–2 200 євро за кв. м.

Великі міста

Пловдив, Варна і Бургас показують схожу динаміку: за оцінками ряду оглядів, за кілька років ціна зросла на 80–100 %, але при цьому середній рівень поки нижчий за столичний – в діапазоні 1 200–1 600 євро за кв. м в хороших районах.

Узбережжя

Аналітика по курортах показує, що за останні три роки в популярних регіонах – Сонячний берег, Золоті піски, Несебр – ціни зросли на 25–30 %. За останній рік, за даними галузевих асоціацій, квадратний метр на морських курортах подорожчав в середньому на 8–10 %, в Софії – на 6–7 %.

На тлі бурхливого зростання в столиці та на курортах середня ціна по країні, близько 1 100 євро за кв. м, як і раніше, залишається помітно нижчою, ніж у більшості країн ЄС, що робить Болгарію привабливою як для покупців першого житла, так і для іноземних інвесторів.

Хто купує: топ-10 іноземних націй

Згідно з даними Болгарської асоціації нерухомості (Bulgarian Real Estate Association), у 2024–2025 роках основна кількість угод за участю іноземців припадає на громадян таких країн:

Топ-10 іноземних покупців нерухомості в Болгарії:

1. Великобританія
2. Німеччина
3. Греція
4. Ізраїль
5. Румунія
6. Туреччина
7. Італія
8. Росія
9. Україна
10. Польща

Профіль попиту виглядає приблизно так:

1) Британці та німці – традиційно сильна присутність, купують як міські квартири, так і будинки та апартаменти на узбережжі для відпочинку та довгострокового проживання;

2) греки і румуни – частіше купують об’єкти в прикордонних регіонах і великих містах, в тому числі під оренду;

3) ізраїльтяни – активні в Софії і морських курортах, цікавляться новими проектами з хорошим управлінням і перспективою доходу від оренди;

4) турки та італійці – частково інвестують у курорти та дохідні квартири в столиці;

5) росіяни – зберігають значну частку в структурі власників на Чорному морі, але їх частка в нових покупках знижується;

6) українці та поляки – швидко нарощують присутність, особливо у Варні, Бургасі, Несебрі та гірських курортах (Банско, Пампорово), поєднуючи інвестиційний та релокаційний мотив.

Окремо варто відзначити, що за даними аналізу об’єктів за національністю власників, регіон Бургаса сьогодні має найвищий обсяг нерухомості, що належить росіянам – понад 5 200 об’єктів тільки в цій області. При цьому аналітичні платформи фіксують стійкий тренд: інтерес російських покупців слабшає через санкції і виведення капіталу з Болгарії, а на їх місце поступово приходять громадяни ЄС, України та Ізраїлю.

Фактори попиту: чому Болгарія цікава інвесторам

До ключових драйверів попиту ми відносимо:

1) відносно (поки що) низькі ціни в порівнянні з іншими країнами ЄС при порівнянному рівні інфраструктури та сервісу;

2) клімат і туризм – довгий сезон на узбережжі, розвинені гірськолижні курорти;

3) можливість отримання посвідки на проживання та «європейської прописки» через купівлю нерухомості та наявність централізованого ринку оренди;

4) дешева іпотека за європейськими мірками: середня ставка за житловими кредитами в 2025 році близько 3,5–4 % річних, при цьому банки вимагають внесок 20–30 % і досить жорстко відбирають позичальників.

Завдяки посиленню іпотечних стандартів зростання цін спирається в основному на платоспроможний попит, а частка спекулятивних угод невисока. Це знижує ризик «бульбашки» за іпотечним сценарієм, який спостерігався в Іспанії та Ірландії до кризи 2008 року.

Ризики та баланс ринку

Незважаючи на сильне зростання, більшість експертів не очікують обвального падіння цін. В оцінках Європейського центробанку та частини аналітиків йдеться про можливу переоцінку близько 10–15 % щодо фундаментальних показників економіки, але не про критичне «перегрівання».

Ризики все ж є, основні з них такі:

1) уповільнення зростання доходів населення на тлі високих цін на житло;

2) можливе підвищення ставок по іпотеці слідом за жорсткістю монетарної політики в ЄС;

3) перехід до євро і потенційний «разовий» сплеск цін через валютну переоцінку;

4) геополітичні фактори, що впливають на попит з боку росіян, українців та інвесторів з інших третіх країн.

З іншого боку, на ринку немає надлишку новобудов: введення житла відстає від попиту, особливо в сегменті якісних об’єктів у великих містах і на узбережжі.

Прогноз на 2025–2027 роки

Виходячи з поточних даних і тенденцій, можна окреслити базовий сценарій для ринку житла Болгарії на найближчі 2–3 роки:

1. Зростання цін продовжиться, але темпи істотно сповільняться
2. Після стрибка 2022–2024 років (близько 14–18 % на рік) ймовірний перехід до більш помірного зростання в діапазоні 6–8 % на рік по країні і 8–10 % в Софії, Варні, Бургасі і топ-курортах при збереженні поточної макроекономічної ситуації.
3. Іноземний попит залишиться важливим драйвером, але його структура зміниться
4. Частка росіян у нових угодах буде знижуватися через санкції та обмеження, тоді як зростаючу роль відіграватимуть громадяни Великої Британії, Німеччини, Ізраїлю, Румунії, України та Польщі.
5. Ринок стане більш сегментованим

Софія та великі міста – зона стабільного попиту і відносно високих цін, цікава для оренди та довгострокових інвестицій. Чорноморське узбережжя – комбінація курортного та «другого житла», чутлива до туристичних потоків і геополітики. Внутрішня Болгарія – повільніше зростання, але й нижчий поріг входу, цікава насамперед для локальних покупців.

1. Імовірність різкого «краху» невисока
2. Стриманий підхід банків до іпотеки, переважання споживчих, а не спекулятивних покупок і порівняно помірна переоцінка ринку створюють скоріше сценарій «плато» або м’якого уповільнення, ніж сценарій обвалу.

Для інвестора і кінцевого покупця висновок досить простий: болгарська нерухомість в найближчі роки, з високою ймовірністю, збереже статус доступного входу в ЄС з потенціалом помірного зростання цін і доходу від оренди.

Але входити на ринок вже важливо точково – з урахуванням локації, ліквідності об’єкта і тієї аудиторії, на яку ви орієнтуєтеся: туристи, довгострокові орендарі або власне проживання.

Experts Club Болгарія житло

Last modified: 18 Листопада, 2025